부동산 폭등도 폭락도 경제에는 독이다

부동산 폭등을 외치던 때가 엊그제 같은데.. 지금은 꽁꽁 얼어붙은 부동산 시장이 연일 언론의 지면을 장식하고 있다.

가격 조정이 필요하면 필요한대로 이사가 필요하고 거래가 필요하면 필요한대로 시장은 돌아가야만 한다.

부동산은 주식에 비해 안전자산으로 간주되곤 하지만, 그동안 거래가 부족한 가운데 왜곡된 가격이니 조정을 거쳐서라도 얼른 제자리를 잡아 국민의 주거 수요를 충족시킬 수 있어야 할 것이다.

돌이켜보면 부동산 투기 대책을 강하게 추진했던 참여정부 때 주택값 폭등을 겪었고, 이명박, 박근혜 정부 때는 오히려 부동산 가격이 조정을 받은 바 있다.

얼마나 데칼코마니인지는 모르나, 지금은 MB 정부 시즌2와 유사한 형태의 부동산 시장 흐름일지도 모른다.

다른 점이라면 금리가 급등하고 있다는 점이다.

급등기에 거래는 잘 이루어지지 않고 가격만 오르듯이 급락기에도 거래가 잘 안되어 경제활동에 어려움을 겪는 사람들이 많이 발생하곤 한다.

투자상품으로서의 부동산은 주식과 달리 단타 매매가 거의  불가능하다.

투자금이 많은 투자자가 장기에 걸쳐 시간의 여유를 갖고 투자할 때 수익을 기대할 수 있는 상품이다.

급등락기에는 거래가 잘 이루어지지 않고 가격만 급변하기에, 부동산 경기 침체기에 경매를 통한 매입이 이루어지는 것도 부동산 시장의 특징 중 하나다.

이러한 시장의 특성 속에서 내집 한 채라도 마련하려고 애쓰는 서민 입장에서는 경기 흐름에 연연하지 않고 기회를 엿볼 수밖에 없다. 노후빌라라도 한 채 장만하여 재개발, 재건축을 통한 신축 아파트 분양을 받을라치면 부동산 경기 침체기에 시작하더라도 입주까지는 수년이 걸려 부동산 경기가 좋을 때 내집을 갖게 되기도 하기 때문이다.

실수요자 입장에서는 부동산은 급등도 급락도 재테크에 독이 될 가능성이 크다. 정부가 해야 할 최선의 역할은 시장을 안정화시키고 거래를 활성화시키는 것이 되어야 하지 않을까 생각한다.

금리가 오르면 오르는대로 금융정책과 부동산 개발 정책을 적절하게 잘 펼쳐 돈맥경화가 발생하지 않고 경제가 선순환을 이룰 수 있어야 할 것이다.

정책당국자의 현명한 정책 추진을 기대해 본다.

 

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치솟는 금리에 급매물 증가 [김은정의 클릭부동산]

미국이 예상보다 빠른 속도로 금리를 올리면서 국내 주택시장 매매심리도 급격히 얼어붙고 있다. 다주택자들의 절세 매물이 쌓이는 와중에 가파른 금리 인상 우려까지 겹쳐 거래절벽이 심화되고 있다. 서울 노원구 상계동 상계주공1단지. 한경DB

"어떻게 이번 달까지 안될까요. 제가 좀 급해서요."(서울 상계동에 거주하는 A씨) "아니 시세보다 5000만~1억원을 낮춰도 보러 오는 사람이 없어요. 저도 답답하네요."(서울 상계동 공인중개사무소 대표)
요즘 서울 각 지역 공인중개사무소에서 흔히 볼 수 있는 광경입니다. 자녀 교육이나 직장 이동 등의 문제로 이사를 앞두고 있는데, 살고 있는 집이 팔리지 않는 것이죠. 집이 팔려야 이사 갈 집의 자금 문제도 해결할 텐데 살고 있는 집이 꽁꽁 묶여 있으니 대책이 없는 겁니다.
부동산 시장에선 '아무리 경기가 불확실해도 서울 아파트는 굳건하다'라는 암묵적인 인식이 있었지만 최근 들어 이런 인식에도 균열이 생기고 있습니다. 이른바 거래 가뭄이 풀리지 않고 있는 것이죠.

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미분양이 쌓인 지방이 아닌 서울 아파트 값마저 떨어지고 있습니다. 이런 분위기엔 여러가지 요인이 복합적으로 작용하고 있습니다. 일단 가파른 금리 인상입니다. 미국이 돈줄을 죄면서 한국은행 역시 금리 인상 보폭을 맞추고 있죠.
지난해 하반기 이후 한국은행이 본격적으로 기준금리를 올리면서 시중은행들이 공급하는 주택대출 금리도 빠르게 치솟고 있습니다. 집을 사려는 수요자들에겐 단기간에 자금 부담이 확 커진 것이죠.
여기에 경기 불안에 우려가 조금씩 제기되면서 집 값 고점 인식까지 확산하고 있습니다. 수요자 입장에선 집 값이 떨어질 것 같으니 당장 아파트 매입을 꺼리고 관망하는 모습을 보이고 있는 겁니다.

 

과거엔 '서울 아파트는 일단 사두면 오른다'라는 생각이 있었지만 이런 생각에 변화가 생긴 겁니다. 실제 한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격 동향 조사에 따르면 올 6월 넷 째 주 서울 아파트 값은 지난주 대비 0.03% 떨어졌습니다. 벌써 4주째 계속 하락세입니다. 낙폭도 조금씩 커지고 있고요.
특히 노원구, 서대문구, 동대문구, 도봉구, 은평구 지역 아파트 값이 빠르게 떨어지고 있습니다. 이렇다 보니 서울 지역 공인중개사무소 대표들은 "새 정부 들어 다주택자들이 양도소득세 중과를 면제받기 위해 서울 외곽부터 갖고 있는 매물을 서둘러 내놓는 바람에 급매물이 더 빠르게 쌓이고 있다"며 "매수세는 사실상 거의 사라져 시세보다 훨씬 낮은 값에 내놔야 흥정을 시도할 수 있을 정도"라고 분위기를 전했습니다.
이런 상황은 수치로도 나타납니다. 이달 들어 서울 지역 아파트 거래량은 400건에도 못 미쳤습니다. 지난해 같은 기간에 비교하자면 10분의 1 수준이죠. 거래 자체가 얼어붙었단 얘기입니다.

 

부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 올 6월 현재 서울 전역에 나온 아파트 매물은 6만5000건이 넘습니다. 다주택자 양도세 중과 유예 시행 직전인 한달 전에 비해 20% 가까이 늘었죠. 서울 지역에 쌓인 아파트 매물 규모는 2020년 7월 이후 가장 많은 규모이기도 하고요. 부동산 전문가들은 "일단 대출 이자 부담이 과거에 비해 빠르게 늘었고, 주택 가격 상승 폭이 지지부진하면서 주택 구입 관련 수요자들의 적극성이 확연히 줄었다"고 진단합니다. 당분간 의미 있는 수준의 회복세는 기대하기 쉽지 않다는 설명입니다.
한국은행이 미국의 자이언트 스텝(기준금리 0.75%포인트 인상)에 보폭을 맞추기 위해 기준금리 인상 속도를 더 낼 수 있어 이런 상황이 크게 달라지긴 어려울 것이란 논리죠. 일각에선 내년 상반기까지 이런 분위기가 이어질 것이란 전망을 내놓고 있습니다.
정부가 최근 생애 최초로 주택을 구입하는 수요자에 대해 대출 규제를 완화하는 등의 거래 활성화 방안을 내놨지만 즉각적인 효과를 낼 만큼의 수준은 아니라는 판단에섭니다.
서울 영등포구의 한 공인중개사무소 대표는 "사실 정부가 거래 활성화 대책을 아무리 내놔도 서울의 절대적인 집 값 수준이 높은 데다 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 여전해 고소득자가 아니면 대출도 어렵고 내 집 마련도 쉽지 않은 실정"이라고 전했답니다.
김은정 기자 kej@hankyung.com